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[美国地产综合] 美国房产投资为什么这么火?

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发表于 2017-12-29 01:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2016年以来,国内房地产进入调控周期,出于资产配置需求和对冲汇率风险的需求,财富高净值人群开始走向海外,美国、澳洲、英国、加拿大等地均是房产投资炙手可热的区域。

其中,美国置业最受追捧!



根据美国房地产经纪人协会 (NAR) 最新发布的最新外国买家购房调研报告显示,2016-2017年期间,外国买家在美购房的成交额达到了1530亿美元,相比去年的1026亿美元上涨幅度高达49%。其中,中国买家依旧是美国购房的主力军,购房总成交额达到了317亿美元,相比去年的273亿美元上涨了16%。

美国房产投资火爆的背后与美国房产市场具备以下三大优势不无关系:

市场持续复苏,房价继续上涨

自川普总统上台后,美国房地产市场复苏劲头十足,成为经济复苏的一大亮点,这可以由新屋开工数据和美国房价指数的走势来佐证。美国新屋开工数量在2008年8月从高峰跌落后,一度达到不足50万的低点,目前已经逐步回升,稳定在80万以上。更多的新屋开工数据说明购房需求回暖,买房者在不断增加。
库存不断减少,租金持续上升

与美国房地产市场需求火热的情况相比,美国供方市场的待售房屋数量却在减少。截止2016年7月,美国整体平均挂牌出售的房屋数量为147万套,较一年前下降了4.9%,较2011年的水平更是下降了近四成。

与此同时,近五年美国房屋的平均挂牌销售时间也在持续缩短,2016 年7月的平均挂牌销售时间仅为78天,比2015 年缩短了8天,与2011年相比缩短了35天的时间。可见,待售房屋数量和待售天数的下降,使得美国房地产市场火热程度仍将持续不减。
随着需求的上升与供应的日益短缺,致使美国房地产市场的租金指数不断攀升。数据显示,2016年第三季度全美出租公寓的平均投资收益为5.2%,考虑到租金的稳定增长,说明物业的资产价值正在相对提升。
房屋交易活跃,流动性增强

与国内限售限购的状况不同,美国房产流动性良好。据Redfin(美国著名从事房屋销售的网络技术公司)统计,2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天,这是自2009年以来的最佳纪录,并认为2017年将打破这一纪录。

注:红线表示从开始搜索至交易完成,整个购房过程平均83天,比去年同期减少了7天;蓝线表示在市场上待售的日期,为52天。两条曲线均呈下降趋势,说明房屋的流动性也在增加。
巴菲特在2017年年初在给股东的信件中也表示,将计划继续扩大旗下的一家房地产集团公司——HomeService,其在美国28个州有38家地产经纪公司和超过29000名地产经纪。巴菲特明确表示将在未来十年内继续并购一些房地产经纪人并取得特许经营权,这意味着巴菲特本人特别看好美国房地产市场以及相关房屋抵押贷款市场。

当然,除了对房产升值及出租收益提高的考量,高净值人群投资美国房产还有其他考虑。

抗通胀,对冲汇率风险

根据美国最权威的凯西-希勒房价指数,在过去的123年里,美国房价年化增长率为3.07%,而在相同时期,美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年,房地产是抗通胀的,此言不虚。

不仅如此,美国房产是对冲汇率风险,实现财富保值增值的有效手段。

永久产权  收益可观

美国是财产私有制国家,美国土地也是私有财产,因此购买了一套房屋不仅拥有房屋的所有权,还拥有房屋下面的土地的所有权,而且这个产权是永久的,这意味着在美国拥有一套房屋等于投资了一只持续增长的股票。

随着川普税改法案的执行,由于会取消州税/地方税、取消遗产税、大幅下调企业税等,美国房地产将更加受关注。

投资美国房产,时不我待!





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成薇Cathy Cheng 著名美国房地产专家,新浪财经专栏作家,加州州立大学电机学硕士,全球著名的Re/Max房地产公司合伙人,拥有美国房地产Broker执照。成薇在业界拥有优良的口碑和品牌,屡登行业名人榜,荣获终身成就奖、全美最高蓝钻奖、全球传奇奖,全美总裁奖、全美白金奖、美国加州第一名,世界杰出华人奖等无数大奖。连续多年在Re/max 房地产公司遍及全球100多个国家的十万经纪人里获得前三名,全美第二名、全加州第一名的殊荣,以及全球华人销售冠军的辉煌业绩。
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