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[加拿大地产综合] 何必撕破脸皮争得你死我活,分手也要好聚好散

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发表于 2017-9-26 00:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

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这几天的微博被薛之谦和李雨桐的世纪狗血大戏刷屏,一个步步紧逼,机关算尽;一个永不言败,誓不低头。就像薛之谦在微博中的回应,把爱情拿出来撕,是这个世界上最不堪的事情。人总有所追求,对于感情来说,也许步入结婚殿堂的那一刻是最终目的。但追求要有姿态,落败要有风度。亦舒说,做人至要紧姿势好看,如果恶形恶状地追求一件事,那么,赢了也等于输了。


谈恋爱也如竞技场,俩人好的时候意气风发琴瑟合璧;感情没了的时候也要大方说再见;世界这么小,再见亦是朋友,何必咬牙切齿恨不得对方街头暴毙或是公布天下想当年没有我你会如何如何之类。

徐志摩的第一任太太张幼仪,照理说她安分守己做徐太,跟随先生漂洋过海默默支持,却被一纸离婚休回家,怎么哭闹痛骂都不过分;但人家平平静静,之后学贯中西成了中国第一代的女银行家;不仅如此,还一直照顾徐志摩的老爸;包括徐后来的文集都是她整理出版的。这样的姿态,让所有人都仰视尊重。


对比爱情人生,都有这些让我们无可奈何的时候。只是要提醒各位,在春风得意的时候,做任何事情都请以自己的快乐为出发点;将来比较没得怨天尤人,为了别人勉强自己,日后人家变卦,你去讨这个人情,就算讨得回来,你当初的一点好处也全都折损殆尽,私逞一时之快,还是一时软弱,后果不一定负担得起。得之好好珍惜,失去更要大方道珍重。

也许你爱情得意,事业平稳;但人总不会一帆风顺,只期待当真正经历的时候,分手也要好聚好散。

发了这么多的感慨,是因为在我们这一行的工作里,会时常遇到类似的情况。虽然不是谈情说爱,但是很多奥妙也是相通的。譬如与卖家签订卖房合同,一般来说都是三到六个月,也有时间长签一年的。在签订的那一刻,大家犹如热恋,你侬我侬,但是在挂牌售房的期间,或许是因为定价的问题没能达成一致意见,致使定价不够准确让房子久久难以出手。或者因为彼此的沟通不够顺畅,致使卖家改变主意或者心生怨言,导致双方无法继续合作下去。这个时候,当初的浓情蜜意荡然无存,两方甚至有的时候无法继续见面沟通。但是,合同的有效期还在,这个时候就需要签订解除合同的条约了。

我们称之为TERMINATION,或者叫CANCELLATION。但是因为双方已经不愉快了,就会存在一方不肯签的情况,有的时候闹得很不愉快,甚至闹到公司经理处,实在是两败俱伤。经纪满腹委屈,卖家耽误时间,买卖不成仁义在的老话还是极有道理的。其实应该平静地接受,这样日后说不定还会继续合作,与人行方便,也就是为自己开拓新的出路。


还有的一种最多纠纷发生情况是买房子签Buyer agency agreement,我们简称Bra。

1995年,加拿大房地产协会规定,买方经纪必须以书面形式呈交在交易中是如何为买家争取最大利益。不久之后,该规则就被安大略省房地产议会(TheReal Estate Council of Ontario,简称RECO)采纳。该议会一直以保护消费者权益和使行业规范化为最大目标。

为了确保经纪为客户的利益尽最大的努力,买家可以和经纪签署买方代理协议(Buyer RepresentationAgreement)。这是一份买家和经纪之间存在独家合作关系的协议。这份协议里面有时间范围、地点范围、房屋种类和佣金分配方法四个要件。签订这个合同表示经纪有责任保障你的权益(这是法例之下的財务责任)。


即是说,你的权益是在卖家权益之上。一旦你看中了某物业而还价,你向经纪讲出了买价,经纪不能向放盘经纪透露。如果你没有签BRA,你会签署顾客服务合约,同意「经纪並非买家在这宗交易的代表」。因此,你的地产经纪有可能將你的个人资料向卖方经纪透露,他给你的物业资料、所需支付的佣金、也有可能不够完整。

但是,有些不良经纪人和客户签订这个协议时,模糊概念,把它当成购房合同的一部分。客户在不知情的情况下签了,都不知道原来在一定的期限里只有这个经纪人能够代理,是不能更换的。有买家因为在看房过程中与买家经纪有矛盾,想中途解约却不顺利的情况。这样不仅让买家白白耽误了买房的黄金时间,也带来不必要的损失。

根据相关规定,经纪对客户(Client)必须做到以下几点:第一点,对客户公开所有与这单交易有关的任何资料,包括市场行情、价位走势、该房产的历史背景、转手资料、优缺点等等;第二点,地产经纪人必须运用自己的专业知识,业务技巧,多年经验,保持一定程度的竞争能力,以期保护客户的利益;第三点,经纪必须绝对服从客户的指示,而不论经纪是否同意客户的观点与做法;第四点,在房产交易中涉及到的资金及各种法律文书,地产经纪人有责任和义务保证其安全;第五点,地产经纪人必须对自己客户的各种重要信息保密,不得对他人公开客户的资料。

在这里夕子要提醒各位消费者,对于买卖房子来说,首先应该弄清该地产经纪到底是买方的经纪还是卖方的经纪。对于openhouse来说,如果你是买方,带你看房的有可能是卖方经纪,他的法律责任是维护卖方的最大利益,而不是你的。其次,当你与你的地产经纪签订代理协议时,你应当要求他明确解释你们之间的代理关系。签字之前要仔细阅读协议全文,并要求留一份复印件。如果你希望和地产经纪只就某一栋房产,某一个特定的Offer签订代理协议,在签字前要确保协议上写明了商定的内容。

在合同有效期限和有效地域空白时,即使双方说好,也不可以随便签字,因为空口无凭。任何时候,凡是有你签字的文件,要留一份复印件。特别值得注意的是代理协议的有效时限。如果双方约定没有期限,某一个Offer未成,双方代理关系立即解除。如果双方同意在有效期间解除协议,双方需要签订解除代理关系的文件称作Mutual Release Letter。


一旦买家和经纪人签署了独家代理协议(BRA),就不能随意退出合约。买家唯有等到BRA期满,否则就会遇上官司。举个例子,假如你和某位经纪签署了BRA,在合约有效期内你又找了另一个经纪买房。房子成交后,你的第一个经纪有权从卖家处收取佣金,而你可能会被第二名经纪控告。正因如此,买家在和经纪人签订BRA时一定要万分谨慎。

著名经纪人Ken Wilder说道:“BRA的条款和MLS合约不同,BRA的条款是可以修改的。买家在和经纪人签署BRA时,可以加入一些条款,也可以删除一些条款。在经纪人同意的情况下,你可以将合约的有效期缩短一些。比如说一个月甚至10天,总之不要超过3个月。也可以把合约规定得更细一些,比如说限定到某个房型或是某个社区。”

假如在签署了独家代理协议后,一定要退出合约也不是一点办法都没有。房地产专栏作家Ellen Roseman这样给他的读者支招:因为协议是和经纪公司之间签订,买家可以和经纪公司协商,表示不满意某经纪的服务,所以要取消合约。一般情况下,经纪公司会提议在公司内另找经纪替换,直到合约期满为止。因此对于买家来说,特别是初次置业、毫无购房经验的新买家来说,在签署独家代理协议前,一定要经纪人清楚解释里面每一条规定的含义。尽可能的将协议的内容具体化,有效期不要超过3个月。多伦多地产局特别制作一个网站:http://www.BRAfirst.ca,里面有详细关于BRA的介绍。

买房卖房都应该是一个极其愉快顺畅的旅程,大家合作愉快,如果不能继续携手走下去,就好聚好散。切记,输赢都要姿势好看。






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